Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie in Dortmund und Umgebung
Um gegenüber der Finanzverwaltung eine kürzere Abschreibungsdauer (unter 50 Jahren) für eine Immobilie geltend zu machen, ist in der Regel die Vorlage eines Restnutzungsdauergutachtens als fundierter und objektiver Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer notwendig.
Als nach DIN 17024 zertifizierter Gutachter und Sachverständiger für Immobilienbewertung erstelle ich Restnutzungsdauergutachten zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EstG und zur Erhöhung der Abschreibung (AfA) bei Renditeobjekten.
Ich habe bereits hunderte Restnutzungsdauer-Ermittlungen durchgeführt, die von den Finanzämtern in der Regel problemlos anerkannt wurden.
Alle Gutachten basieren immer auf einem ausführlichen Ortstermin mit Innen- und Außenbesichtigung, um den Zustand der Immobilie fachgerecht beurteilen zu können.
In der Regel kann ich kurzfristige Termine anbieten und arbeite im Raum Dortmund zu transparenten Festpreisen inklusive Anfahrt, sodass Sie von Anfang an Planungssicherheit haben.
möglich
Gutachter
inkl. Anfahrt und MwSt. in Dortmund und angrenzenden Städten/Gemeinden.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein offizieller Nachweis, der dem Finanzamt vorgelegt wird, um zu belegen, dass Ihre Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer aufweist, als vom Gesetzgeber angenommen. Dieses Gutachten ermöglicht es Immobilieneigentümern, eine verkürzte Abschreibungsdauer (AfA) zu beantragen, was zu einer erheblichen Senkung der Steuerlast führen kann. Es dient als Grundlage für die steuerliche Optimierung Ihrer Immobilieninvestition.
Gesetzlich wird bei Wohnimmobilien meist eine pauschale Nutzungsdauer angenommen:
- 50 Jahre (2 % AfA) für Gebäude, die bis 2022 fertiggestellt wurden (bzw. vor 1925: 40 Jahre / 2,5 %).
- 33 Jahre (3 % AfA) für Neubauten ab 2023.
In der Realität kann die tatsächliche Nutzungsdauer jedoch erheblich davon abweichen. Wesentliche Faktoren hierfür sind:
- Allgemeiner Bauzustand
- Bestehende Bauschäden oder Mängel
- Fehlende Modernisierungen
- Wirtschaftliche Entwertung
Insbesondere bei vermieteten Immobilien mit erhöhtem Verschleiß oder wirtschaftlicher Überalterung kann eine verkürzte Restnutzungsdauer zu deutlich höheren Abschreibungen und damit zu steuerlichen Vorteilen führen.
Ein professionelles Restnutzungsdauergutachtend dient als Nachweis um die tatsächliche, kürzere Lebensdauer gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.
Ihr Weg zum Gutachten: In 5 Schritten zur Beantragung einer kürzeren Restnutzungsdauer
1.
Kostenloses Erstgespräch
In einem unverbindlichen Telefonat besprechen wir die Details und ich beantworte gerne Ihre Frage.
2.
Beauftragung
Sie erteilen mir den Auftrag für das Restnutzungsdauergutachten
3.
Unterlagen
Sie übermitteln mir die für das Gutachten notwendigen Unterlagen zu Ihrer Immobilie, wie Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, den Energieausweis und eine Flächenberechnung.
4.
Ortstermin
Wir vereinbaren einen Ortstermin, an dem ich Ihre Immobilie begutachten kann. Neben dem Grundstück brauche ich dazu Zugang zu allen Gebäuden und Räumlichkeiten.
5.
Erstellung
Ich arbeite das Gutachten aus und sende es Ihnen unmittelbar nach Fertigstellung zu.
Ihre Vorteile eines Restnutzungsdauergutachtens durch das Gutachterbüro Echelmeyer?
- Gutachten gemäß den Anforderungen der Finanzämter
Meine Gutachten erfüllen die Vorgaben des Bundesfinanzministeriums. Insbesondere die technischen und wirtschaftlichen Abnutzungsfaktoren werden genauestens berücksichtigt, so dass meine Gutachten ein belastbarer Nachweis für die steuerliche Anerkennung sind. - Fundierte Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer
Die Ermittlung der Restnutzungsdauer führe ich auf Basis anerkannter Bewertungsverfahren und unter Beachtung der Vorgaben der ImmoWertV 2021 durch. Damit erhält das Finanzamt eine klar begründete und fundierte Einschätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer. - Hohe Anerkennungsquote bei Finanzämtern
Ich habe hunderte von Gutachten erstellt. Die Erfahrung hat gezeigt, dass meine Gutachten i.d.R. von den Finanzämtern problemlos anerkannt werden. - Persönliche Begutachtung vor Ort
Ich mache mir bei einem Ortstermin mit Innen- und Außenbegutachtung ein genaues Bild von Ihrer Immobilie. Die Ortsbegehung ist die Basis für die sich anschließende Beurteilung. - Schnelle Terminvergabe
Im Raum Dortmund und Umgebung kann ich meistens kurzfristig Termine anbieten. - Transparente Festpreise ohne versteckte Kosten
Sie erhalten vor Beginn der Beauftragung einen Festpreis, inklusive Anfahrt im Großraum Dortmund. - Qualifizierter und zertifizierter Sachverständiger
Als nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung erfülle ich die hohen fachlichen Anforderungen der Finanzverwaltung.
Umfang des Restnutzungsdauergutachtens
Das Gutachten umfasst eine detaillierte Bewertung des baulichen und wirtschaftlichen Zustands Ihrer Immobilie. Dazu gehört die Untersuchung zentraler Gebäudeteile wie Dach, Leitungen, Fassade, Heizung, Innenausbau, etc. um die verbleibende Nutzungsdauer fachgerecht beurteilen zu können.
Zudem werden alle Faktoren erfasst, die die Nutzbarkeit einschränken können. Das wären z.B. ein baulicher Verschleiß, Sanierungsbedarf oder wirtschaftliche Veränderungen des Objekts. Auch mögliche zukünftige Nutzungen fließen in die Einschätzung ein, sofern sie Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben.
Warum führt eine kürzere Restnutzungsdauer zu einer höheren AfA?
Ganz einfach: Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer verteilt sich die ursprüngliche Investitionssumme Ihrer Immobilie auf einen kürzeren Zeitraum. Dies hat zur Folge, dass der jährliche Abschreibungsbetrag steigt, was Ihre Steuerlast reduziert und Ihre Liquidität erhöht.
Der Hebel für Ihre Liquidität
Anstatt der gesetzlichen Pauschale können so deutlich höhere Sätze geltend gemacht werden:
- Gesetzlicher Standard: 50 Jahre Nutzungsdauer = 2,0 % AfA
- Verkürzung auf 33 Jahre: = 3,0 % AfA
- Verkürzung auf 25 Jahre: = 4,0 % AfA
- Verkürzung auf 20 Jahre: = 5,0 % AfA
Wie wird die tatsächliche Restnutzungsdauer ermittelt?
Die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird ermittelt, indem der technische, wirtschaftliche und rechtliche Zustand der Immobilie systematisch bewertet wird. Dabei werden methodische Verfahren angewendet, um die verkürzte Lebensdauer fachlich fundiert nachzuweisen.
Technischer Verschleiß
betrifft die physische Alterung und Abnutzung der Gebäudestruktur. Faktoren, die die Lebensdauer deutlich verkürzen, sind:
- Schäden am Tragwerk, wie z.B. Risse in tragenden Wänden
- Feuchtigkeitsschäden im Fundament oder Keller
- Veraltete Haustechnik, die eine Kernsanierung nötig machen
Solche Mängel mindern nicht nur die langfristige Sicherheit, sondern erfordern umfangreiche Reparaturen und Sanierungen.
Wirtschaftliche Entwertung
Eine Immobilie gilt als wirtschaftlich entwertet, wenn ihre rentable Nutzung nicht mehr gegeben ist. Dies tritt ein, wenn Sanierungskosten einen Neubau übersteigen oder veränderte Marktbedingungen (z.B. anhaltender Leerstand) keine wirtschaftlichen Erträge mehr ermöglichen. Wichtig: Finanzämter fordern detaillierte Nachweise, um die Unwirtschaftlichkeit der Weiternutzung objektiv zu belegen. Ein Gutachten hilft hier, diese Nachweise zu erbringen.
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
In selteneren Fällen begrenzen äußere rechtliche Zwänge die Lebensdauer, etwa wenn ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück steht und der Vertrag nicht
Wann ist ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll?
Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich besonders bei vermieteten Bestandsimmobilien mit älterem Baujahr, die einen sichtbaren Sanierungsstau aufweisen und deren Eigentümer eine hohe persönliche Steuerlast haben.
Ein solches Gutachten ist vor allem interessant, wenn folgende Punkte auf die Immobilie zutreffen:
- Hoher Sanierungsbedarf (Schlechter Bauzustand)
Je gravierender die Mängel an Ihrer Immobilie sind, beispielsweise eine veraltete Heizung, Risse im
Mauerwerk oder ein undichtes Dach, desto wahrscheinlicher ist eine signifikant verkürzte Restnutzungsdauer. - Vermietung als Einkommensquelle
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder betrieblich nutzen, können Sie die höheren Abschreibungen direkt steuerlich geltend machen. Die erhöhte AfA senkt sofort Ihre zu versteuernden Einkünfte. - Hohes Alter der Immobilie
Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abgeschrieben ist (z. B. nach 30 von 50 Jahren), kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten die verbleibende Nutzungsdauer neu bewerten. Bei einer Verkürzung der Restnutzungsdauer erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz, wodurch der noch vorhandene Buchwert schneller steuerlich geltend gemacht werden kann.
Das steuerliche Potenzial eines Gutachtens entfaltet sich vor allem bei älteren, vermieteten Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder begrenzter Nutzungszeit. Bei Neubauten oder sehr jungen Gebäuden ist ein Gutachten hingegen selten wirtschaftlich sinnvoll.
Werden Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt anerkannt?
Im Regelfall ja. Meine Gutachten werden von allen deutschen Behörden, Gerichten und Finanzämtern akzeptiert, da sie nach höchsten Standards erstellt werden und alle relevanten rechtlichen Vorgaben erfüllen.
Im Februar 2023 hat das Bundesministerium der Finanzen seine Behörden angewiesen, sogenannte Restnutzungsdauer-Gutachten als Nachweis für eine verkürzte Abschreibungsdauer von Immobilien anzuerkennen. Hier wird jeweils eine Einzelfallentscheidung getroffen. In der Praxis werden Restnutzungsdauergutachten vor allem dann anerkannt, wenn sie von einem qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt wurden.
Ich verfüge als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung gemäß DIN ISO/IEC 17024 ich über eine international anerkannte Qualifikation mit nachgewiesenem Fachkundenachweis. Diese Zertifizierung ist gesetzlich anerkannt (siehe: § 6 Beleihungswertverordnung) und gewährleistet höchste fachliche Kompetenz und Seriosität.
Grundlagen für die rechtliche und steuerliche Anerkennung
§7 Abs. 4 Satz 2 EstG: Das Gesetz gibt Ihnen als Steuerpflichtigen die Wahl. Sie können entweder den pauschalen AfA-Satz nutzen oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen.
Für das Finanzamt gilt dabei: Es muss Ihre Schätzung akzeptieren, solange diese auf vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen beruht. Es wird keine absolute Gewissheit verlangt, sondern lediglich die größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Das Finanzamt darf die Schätzung nur ablehnen, wenn sie eindeutig außerhalb eines angemessenen Rahmens liegt.
Bestätigung durch den Bundesfinanzhof (BFH)
Der Bundesfinanzhof hat dies im Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) bestätigt.
- Der Steuerpflichtige kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Gebäudes auf jede Art darlegen, die im Einzelfall geeignet ist, den erforderlichen Nachweis zu erbringen.
- Entscheidend ist, dass die vorgelegten Informationen es ermöglichen, den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich noch entsprechend seiner Nutzung verwendet werden kann, mit ausreichender Sicherheit zu schätzen.
Gerichtliche Bestätigung
Diese Vorgehensweise wurde mehrfach von Gerichten bestätigt:
- Finanzgericht Münster (Urteil vom 27.01.2022 – 1 K 1741/18)
- Finanzgericht Köln (Urteil vom 22.03.2022 – 6 K 923/20)
Sowie durch die aktuelle Rechtsprechung:
- Bundesfinanzhof (Urteil vom 23.01.2024 – IX-R-14/23)
- Finanzgericht Münster (Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23 E)
Warum meine Gutachten diese Anforderungen erfüllen
Meine Gutachten liefern die geforderte sachverständige Darlegung, indem ich
- ein Modell nutze, das eine fundierte Ermittlung und die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls ermöglicht,
- eine nachvollziehbare und prüfbare Berechnung liefere,
- methodisch sauber gemäß der ImmoWertV 2021 vorgehe.
Restnutzungsdauergutachten im Ruhrgebiet
Persönlich vor Ort in Dortmund, Bochum, Essen, Herne, Hagen, Hamm und Umgebung
Ein Restnutzungsdauer-Gutachtens ist eine lohnende Investition für Vermieter und Immobilieneigentümer, die ihre Steuerbelastung senken möchten. Durch ein professionelles Gutachten steigt die Wahrscheinlichkeit einer Anerkennung der verkürzten Restnutzungsdauer durch die Finanzbehörden deutlich.
Durch die schnellere Abschreibung wird nicht nur der jährliche Steueraufwand gesenkt, sondern auch die wirtschaftliche Belastung langfristig optimiert. Gleichzeitig bietet das professionelle Gutachten Sicherheit gegenüber dem Finanzamt.
Für die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens stehe ich Ihnen im gesamten Ruhrgebiet zur Verfügung. Ich besuche Sie gerne in Städten wie Bochum, Dortmund und Essen sowie in umliegenden Orten wie Bergkamen, Castrop-Rauxel, Fröndenberg, Hagen, Hamm, Herdecke, Herne, Holzwickede, Iserlohn, Lünen, Schwerte, Unna und Witten, um Ihre Immobilie vor Ort zu begutachten.
FAQ
Die Ersparnis hängt vom Gebäudewert und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Durch die Anhebung der AfA von pauschal 2 % (50 Jahre) auf beispielsweise 4 % (25 Jahre) verdoppelt sich der Abschreibungsbetrag. Dies kann zu einer Liquiditätsverbesserung von mehreren tausend Euro pro Jahr führen.
Ja, in der Regel schon. Bei vermieteten Immobilien gelten die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten als Werbungskosten. Sie können das Honorar für den Gutachter in voller Höhe in Ihrer Steuererklärung (Anlage V) geltend machen, wodurch sich Ihre Steuerlast im Jahr der Zahlung zusätzlich reduziert. Hinweis: Diese Auskunft stellt keine steuerliche Beratung dar. Bitte wenden Sie sich für die Klärung Ihres individuellen Sachverhalts an Ihren Steuerberater.
Nein. Die Abschreibung (AfA) ist steuerlich nur relevant, wenn Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen. Für rein selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen ist keine Abschreibung möglich. Daher bringt hier auch ein Gutachten keinen steuerlichen Vorteil.
Besonders hohes Potenzial bieten Gebäude, die vor dem Jahr 1980 errichtet wurden und bei Gewerbeimmobilien vor dem Jahr 2000. Je älter die Immobilie und je weniger kernsaniert, desto eher weicht die tatsächliche Lebensdauer von der pauschalen Annahme (50 Jahre) ab. Bei Neubauten oder gerade erst kernsanierten Objekten ist der Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer oft schwieriger und wirtschaftlich weniger sinnvoll.
Nein. Der Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie bemisst sich nach Angebot, Nachfrage und Ertragspotenzial. Eine steuerliche Optimierung durch eine höhere AfA hat keinen negativen Einfluss auf den Verkaufspreis. Im Gegenteil: Der höhere Cashflow nach Steuern kann sogar ein gutes Verkaufsargument sein.
Die Finanzämter und die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) verlangen ein ausführliches Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Reine Online-Kurzberechnungen oder pauschale Schätzungen werden in der Regel abgelehnt.
Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Solange der Steuerbescheid für das betreffende Jahr noch nicht bestandskräftig ist, z.B. weil er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist noch läuft, kann das Gutachten auch rückwirkend eingereicht werden. In vielen Fällen lassen sich so Steuererstattungen auch für noch „offene“ Jahre sichern.
Das hängt vom Zustand der Immobilie ab. Bei unsanierten oder älteren Bestandsgebäuden ist eine Verkürzung auf 15 bis 25 Jahre realistisch.
Wesentliche Faktoren für eine kürzere Restnutzungsdauer sind eine fehlende Dämmung, ein erheblicher Sanierungsstau, veraltete Haustechnik (z. B. Heizung, Leitungen), energetische Defizite und eine wirtschaftliche Überalterung des Gebäudes.
Für die Erstellung eines fundierten Gutachtens werden in der Regel Bauzeichnungen, ein Energieausweis, eine Flächenberechnung und eine Baubeschreibung sowie eine Aufstellung der durchgeführten Modernisierungen der letzten 20 Jahre benötigt.
Sobald mir alle notwendigen Unterlagen vorliegen und nach der persönlichen Ortsbegehung dauert die Ausarbeitung in der Regel zwei bis drei Wochen. In Ausnahmefällen und bei sehr großen Anwesen kann die Bearbeitungszeit länger dauern.
Das Restnutzungsdauergutachten reichen Sie zusammen mit Ihrer Einkommensteuererklärung beim zuständigen Finanzamt ein. Hierzu sollten Sie am besten mit einem Steuerberater Kontakt aufnehmen.
Es erfolgt keine juristische oder steuerliche Beratung. Es wird ausdrücklich auf die sich ständig ändernde Rechtsprechung und auf die unterschiedliche Handhabe der einzelnen Finanzämter hingewiesen.
