So wird ein Hauswert ermittelt

1.    Wann ist ein Hauswertgutachten notwendig?

Immer, wenn der Wert eines Hauses zuverlässig, neutral und unabhängig ermittelt werden muss, sollte man ein Hauswertgutachten in Auftrag geben. Dies ist häufig der Fall bei Scheidungen, bei einem Hausverkauf, in Erbschaftsfällen oder bei Angaben, die dem Finanzamt gegenüber gemacht werden müssen. Ein Gutachter kann ein Haus sicher und sachlich bewerten. Ein Sachverständiger beurteilt übrigens nicht nur den Wert von Häusern, sondern auch von Wohnungen, Garagen und Stellplätzen, gewerblichen Objekten und erstellt somit Immobiliengutachten aller Art.

2.    Was genau wird bei einem Hauswertgutachten beurteilt?

Es gibt mehrere Faktoren, die bei einer Hausbewertung eine wichtige Rolle spielen. So sind bei einer Immobilienbewertung die Nutzungsmöglichkeiten eines Hauses, die Fläche, der Grundriss, das Baujahr, die Lage und die Qualität der Ausstattung entscheidend. Die Berechnung der Nutzfläche sollte genau erfolgen, eine Differenz von nur zehn Quadratmetern kann bereits einen großen Unterschied beim Hauswert machen.
Auch Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis einer Immobilie. Einen guten Anhaltspunkt bieten die lokale Marktsituation und der örtliche Preisspiegel mit Vergleichwerten, um ein Haus zu bewerten. Auch Immobilienrichtwerte spielen eine Rolle: Sie sind die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren. Der Immobilienrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen ermittelt und bereitgestellt. Es handelt sich dabei um durchschnittliche Lagewerte, der Richtwert gilt für ein typisches Objekt in dieser Lage.
Käufer achten zudem bei ihrer persönlichen Hausbewertung genauestens auf die Infrastruktur: Verkehrsaufkommen, Anbindung an den ÖPNV, Parkmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelles Angebot, Grünflächen und Parks, Schulen, Arbeitsmarktlage, das Straßenbild und viele weitere Faktoren bestimmen über den Wert eines Hauses.  

3.    Welche Arten von Gutachten gibt es?

Das Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert sagt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis voraus und wird im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preiss, der zum Bewertungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften…ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ bedeutet, dass das Objekt auf dem offenen Markt gehandelt wird, zu dem alle Teilnehmer einen Zugang haben.
In die Wertermittlung einfließen müssen die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen. Es gibt mehrere Wertermittlungsverfahren, die gebräuchlich sind. Die Ergebnisse können je nach angewendetem Verfahren unterschiedlich sein. Der Sachverständige wird den Wert nach mindestens zwei der gebräuchlichsten Wertermittlungsverfahren vornehmen, der Verkehrswert wird daraus abgeleitet.
Es gibt drei verschiedene Methoden zur Wertermittlung eines Hauses. Laut Wertermittlungsverordnung sind alle drei Arten der Bewertung gleichermaßen zugelassen.

Das Vergleichswertverfahren

Ein Vergleichswertgutachten vergleicht, wie der Name schon sagt, ein Haus mit ähnlichen Objekten, also gleichartige Immobilien. Berücksichtigt werden die individuellen Merkmale einer Immobilie, die den Wert erhöhen oder auch mindern können. Auch aktuelle Markttrends werden bei der Wertermittlung herangezogen.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind und die Immobilie selbst genutzt wird. Dabei werden die Neubaukosten zugrunde gelegt. Anschließend wird der Preis anhand des aktuellen Zustands des Hauses, also der Substanz und der verbauten Materialien, neu berechnet. Addiert wird anschließend der Wert des Grundstücks, der aber nicht zum Sachwert gehört. Diese Summe ergibt den Verkehrswert von Immobilien.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragsverfahren berechnet mittels Ertragswertverfahren die realisierbaren Mieterträge des Hauses und wird bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet. Die Reinerträge werden nach Abzug der laufenden Kosten, wie Bewirtschaftung, Instandhaltung und Finanzierung ermittelt und auch für die Zukunft prognostiziert. Aus dieser Rendite bildet sich der Verkehrswert.

Kurzgutachten

Nicht immer ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten notwendig, um den tatsächlichen Werte einer Immobilie zu ermitteln. In manchen Fällen reicht ein Kurzgutachten, zum Beispiel wenn auf die Einsichtnahme in wesentliche Akten und Einholung wesentlicher Auskünfte verzichtet werden kann.  

Gutachterliche Stellungnahme

Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, muss der Sachverständige mehrere Kriterien erfüllen. So hat er gewisse Untersuchungen selbst durchzuführen, zu überprüfen und einzusehen. Im Gegensatz dazu muss bei einer gutachterlichen Stellungnahme kein vorgegebener Kriterienkatalog eingehalten werden. Beispielsweise kann bei sich der Sachverständige bei einer gutachterlichen Stellungnahme auf Angaben des Auftraggebers verlassen und muss diese nicht zusätzlich selbst überprüfen. Das spart Zeit und dadurch auch Geld, das heißt, eine gutachterliche Stellungnahme ist kostengünstiger als ein umfangreiches Verkehrswertgutachten.  

Wertindikation

Einer Wertindikation ist kein Gutachten. Im Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten werden nämlich übliche, umfangreiche Prüfungen nicht oder nur teilweise durchgeführt. Eine Wertindikation ermittelt überschlägig den Wert zu einem festgelegten Stichtag.

4.    Warum es so schwierig ist, den Wert einer Immobilie zu ermitteln

Viele unterschiedliche Faktoren spielen bei der Bewertung eines Hauses eine Rolle. Außerdem ist jedes Haus und Grundstück so individuell, dass eine allgemeine Aussage bei einer Immobilienbewertung schwer zu treffen ist. Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte jedoch immer ermitteln, wie viel Geld seine Immobilie wert ist. Denn ein zu hoher und unrealistischer Preis kann für den Verkäufer schädlich sein.
In vielen Fällen bewerten Eigentümer ihr Haus zu positiv. Viele Besitzer schätzen den individuellen Ausbau ihres Hauses zu hoch sein. Dabei sind die allgemeine Ausstattung und Sondereinbauten, wie zum Beispiel ein Teich im Garten persönliche Geschmackssache: Ist der Pensionär stolz auf seinen gepflegten Teich mit den prächtigen Fischen, bedeutet er für die junge Familie mit kleinen Kindern eine Gefahr, die möglichst schnell verschwinden soll und mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Wird der Besitzer sein Haus nicht los und bieten es über Monate oder gar Jahre an, macht das einen schlechten Eindruck und schmälert letztlich den Wert des Hauses. Potenzielle Käufer könnten misstrauisch werden, obwohl es tatsächlich gar keinen stichhaltigen Grund dafür gibt. Am Ende muss der Eigentümer das Haus vielleicht sogar deutlich unter dem Verkehrswert abgeben.
Von einer Immobilienbewertung durch einen Makler ist abzuraten, da er als unmittelbar Beteiligter kein objektives Urteil abgeben kann und im Zweifel eigene wirtschaftliche Interesse verfolgt. Auch eine Onlinebewertung ohne persönliche Objektbesichtigung ist nicht aussagekräftig genug, da der Verkäufer, bzw. Käufer alle Daten selbst eingeben muss.