Immobilienbewertung bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung

Wer eine Immobilie erbt, hat allen Grund zur Freude. Allerdings ist das Erben nicht so einfach, wie man als unerfahrener Laie auf dem ersten Blick meinen könnte. Gerade wenn es mehrere Erben gibt, kann es zu erbitterten Erbauseinandersetzungen kommen. Fragen, wie: „Wieviel ist die Immobilie eigentlich wert und wer zahlt wen und in welcher Höhe aus?“ müssen von den Erben geklärt werden.

Auch das Finanzamt muss im Falle einer Erbschaft innerhalb von drei Monaten informiert werden, denn alle Erbschaften unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Hier muss ebenfalls geklärt werden, wie hoch der Wert des Hauses tatsächlich ist, um die Höhe der Steuerzahlungen festzustellen.

Und schließlich sollte der Erbe vor Antritt des Nachlasses unbedingt klären, wie viel die Immobilie wirklich wert ist, denn als Erbe ist man für Folgekosten, wie Renovierungen, Immobilienkredite oder Altlastensanierung verantwortlich. Stellt die Immobilie eine wirtschaftliche Belastung für den Erben dar, sollte er sein Erbe möglichst schnell weiterverkaufen oder sein Erbe vielleicht erst gar nicht antreten.

Aus unterschiedlichen Gründen ist es daher unabdingbar, dass eine geerbte Immobilie seriös und zuverlässig von einem Fachmann bewertet wird. Jeder Erbe sollte sein geerbtes Haus schätzen lassen. Mit einem Wertgutachten kann man schnell erkennen, ob das Haus eine gute Erbschaft ist oder eben nicht.          

Hat man ein Haus geerbt und will man es verkaufen, muss in jeden Fall ein Wertgutachten erstellt werden. Nur so kann man gut vorbereitet in realistische Verkaufsverhandlungen gehen. Setzt man den Preis zu niedrig an, macht man unnötige Verluste. Ist das Angebot zu hoch gesetzt, bleibt man unter Umständen auf der Immobilie sitzen.

Gibt es mehrere Erben, die gemeinsam eine Erbengemeinschaft bilden, kann es zu erheblichen Erbauseinandersetzungen kommen. Denn die Erben erhalten kein alleiniges Eigentum am Nachlass. Das bedeutet, dass die Verwaltung der Immobilie immer gemeinschaftlich erfolgen muss. Das betrifft auch den Verkauf einer gemeinschaftlich geerbten Immobilie, der nur einstimmig beschlossen werden kann. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass der Verkauf die einfachste Möglichkeit ist, den Besitz unter den Erben gerecht aufzuteilen. Auch in diesem Fall sollte ein Wertgutachten erstellt werden, um einen möglichst guten Preis für die Immobilie zu erzielen.

Will ein Erbe seine Miterben auszahlen, um selbst in dem Haus zu wohnen oder es zu vermieten, muss ebenfalls ein Wertgutachten erstellen werden, um die korrekte Höhe der Auszahlung zu ermitteln.

Auch mit dem Finanzamt muss man sich als Erbe einer Immobilie auseinandersetzen. Innerhalb von drei Monaten nach Tod des Erblassers muss das Finanzamt informiert werden, ansonsten könnte die nicht angemeldete Erbschaft als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Bei der Erbschaftssteuer spielt seit der Erbschaftssteuerreform 2009 der Nachweis des niederen gemeinen Werts eine große wirtschaftliche Rolle. Kann der steuerpflichtige Immobilienbesitzer nachweisen, dass der gemeine Wert seines Hauses zum geforderten Stichtag niedriger ausfällt als der pauschale Wert, kann er den niedrigeren Marktwert ansetzen. Auf diese Weise kann Erbschaftssteuer gespart werden.

Dieser Nachweis des niederen gemeinen Werts kann durch Vorlage eines Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung, bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.

 

Wir erstellen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV für den Nachweis des gemeinen Wertes gegenüber dem Finanzamt, sowie bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen und Schenkungen und prüfen Ihren Steuerbescheid.

Für die Vermögensübersicht im Falle einer Erbschaft bieten wir auch ein Kurzgutachten mit Schätzung des aktuellen Marktwertes an, damit sie weitere Schritte, wie beispielsweise Auszahlung weiterer Angehöriger, Ausschlagung der Erbschaft oder evtl. Vermarktung der Immobilie, planen können.

 

Prüfung von Steuerbescheiden in Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten 

Acht Minuten Zeit wenden Steuerbeamte laut dem Bund der Steuerzahler in deutschen Finanzämtern durchschnittlich für die Bearbeitung von Steuerfällen auf. Daher ist jeder dritte Steuerbescheid falsch und der Fiskus nimmt unberechtigt Steuern im dreistelligen Millionenbereich ein.

Nachweis des niederen gemeinen Wertes

Aufgrund der Erbschaftssteuerreform hat, seit dem 1. Januar 2009, der Nachweis des gemeinen Werts in Fällen der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer für Steuerpflichtige eine große wirtschaftliche Bedeutung.
In der Entscheidung vom 3. Dezember 2008 hat sich der Bundesfinanzhof (II R 19/08) in einem Einzelfall eingehend mit den Anforderungen an Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts beschäftigt:

Gemäß § 146 Abs. 7 BewG (§ 198 BewG neu) ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert. 

Nachweis durch qualifizierte Sachverständigengutachten

Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamtes und ggf. der Gerichte.

Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.